本周二，香港本地藍籌地產開發商新鴻基地產(0016.HK)以創紀錄的每平方英尺42196港元、總價18億港元拍得香港太平山頂"地王"加列山道豪宅地皮，較7.68億港元的起價高出1.34倍，遠超市場預期，并打破了1997年香港房地產泡沫高峰時期創下的每平方英尺1.8萬港元的單價紀錄。雖然這一天價超出預期，但市場對香港高端地產的前景仍相當樂觀，并 普遍認為，香港地產市場沒有泡沫。  {TodayHot}
　　豪宅價格連年上漲 
　　以市值計算，新鴻基地產是香港最大的 房地產 開發商。新地表示，將向該地塊投資超過25億港元，建造10多棟獨立住宅，預計3年后項目完工時開始出售住宅單位。 
　　中原測量師行估價部高級聯席董事張競達表示，該地塊成交價遠超出市場及該行預期，反映土地儲備不足的發展商相當渴望土地。連建筑費及包裝，料日后每尺售價將非常昂貴，甚至可能高達5萬港元。他同時預計豪宅市場還會有10%升幅。 
　　太平山向來是香港超級富豪青睞的居住地。由于山頂地段供應量有限，加上發展商看好頂級豪宅后巿，拍賣前市場已將該地塊的估值調高。但最高估值也僅為15億港元，相當于每方尺樓面地價3.52萬港元，{HotTag}較此前田北俊家族的萬泰集團以每尺1.8萬港元勾出同位于山頂加列山道的12號山頂樓的單價紀錄高出一倍多。而最終的成交價較預期價格和起拍價分別高約60%和130%，反映出香港豪華住宅市場人氣旺盛。 
　　仲量聯行的國際董事劉振江表示，這一拍賣結果將對山頂區的連棟屋售價產生積極影響，同時也反映出房地產開發商對香港高檔房地產市場未來幾年的前景仍持樂觀預期。 
　　長江實業（0001.HK）等香港本地主要房地產開發商在拍賣會后也紛紛表示，因豪宅樓價有上升空間，旗下樓盤可能追隨加價。信置公司旗下3個樓盤，第二日起就加價發售，主席黃志祥還預料明年豪宅市場價格可升逾20%。 
　　今年，香港豪宅市場的價格漲幅高達20%左右，預計2007年上半年還將上漲20%。由于香港和中國內地經濟增長強勁，與2003年非典爆發時候相比，香港住宅價格已上漲約70%。盡管高端住宅的市場需求一直強勁，分析師表示拍賣并不代表香港房地產市場的整體狀況。不斷上升的 房貸利率抑制了大眾房地產市場的發展，大眾住宅市場今年的價格漲幅僅為10%左右。 
　　樓市沒有過熱 
　　然而投資者仍然擔心這些地產股份將兩面受壓，一方面土地成本因供應有限而高企，另一方面終端需求在利率走平的情況下仍然不旺。 
　　拍賣會后，香港地政總署助理署長苗力思表示，這次賣地主要影響山頂區一帶豪宅樓市，相信不會對香港整體樓價造成影響，而目前香港樓市也沒有泡沫。山頂地塊供應量小，鄰近樓宇售價近期也會相當強勁。 
　　忠誠測量行董事總經理鄭永銘表示，賣地反映開發商對豪宅的后巿十分看好。舉牌競標的開發商至少有五組財團，反映大部分發展商對豪宅后巿一致，不存在個別推高樓價的可能。 
　　同時，香港主要地產商都認同樓市沒有炒賣過熱情況出現。恒基地產（0012.HK）發展部總經理黃浩明認為，目前中小型樓宇買家沒有"一窩蜂"入市，因此市場仍健康。新世界發展（0017.HK）董事梁志堅表示，豪宅有一定需求，而供應較少，故吸引發展商興趣，樓價取決于市況，目前并未過熱。而豪宅需求只來自小部分人，因此不會對整體樓價構成影響。南豐發展項目總監蔡宏興表示，目前香港樓市基本因素仍好，未有出現兩極化現象，仍看好明年豪宅市道發展。新世界地產代理執行董事何伍燕榆表示，目前香港樓市有兩極化現象，但未有出現泡沫。 
　　支持現有勾地制度 
　　亞洲金融危機后，香港樓市大跌，嚴重沖擊了港府推行多年的定期土地拍賣制度。港府為了保證土地不被賤賣，暫停土地拍賣，轉而執行勾地政策。 
　　在勾地制度下，每年由地政署公布當年的勾地表，發展商對表內任何一塊土地有興趣的話，可以向政府提出申請，并開出最低價及交繳按金。如果出價符合政府按公開市場價格所作的評估，該地塊就會以公開招標或拍賣的形式出售。如在拍賣中該底價不保，政府會收回該地塊，以保證不賤賣資產。 
　　但是對于現行的勾地制度，恒基地產黃浩明表示，相信明年樓市以豪宅作主導，豪宅有一定需求，故這方面政策可以檢討作定期賣地。新世界地產代理執行董事何伍燕榆也指出，勾地制度實施至今，勾出地皮數目并不多，認為值得檢討，可與定期賣地一并實行。 
　　對于這些要求恢復定期賣地的聲音，香港地政署苗力思表示，過去雖然有九塊地皮因勾地價未達水平而失敗，但他仍然認為勾地制度行之有效。此筆拍賣也將香港政府本財年（截至2007年3月）的土地拍賣收入提高到大約71億港元，而土地拍賣收入是港府最大的收入來源之一。在這次拍賣之前，香港政府在截至2007年3月底的財年中已經通過三次土地拍賣出售了四塊地皮，由長實、信置、新地等大地產商投得。 
　　住宅市場兩極分化 
　　各大證券公司均認為，此次地皮成交價高于預期，但紛紛對香港住宅市場可能出現兩極分化表示擔憂。 
　　摩根大通發表研究報告表示，賣地結果進一步印證香港住宅巿場出現兩極分化，并已見到中小型住宅及豪宅樓價的差距拉大，相信此趨勢在未來1-2年將持續。 
　　法國巴黎銀行維持香港地產股的"增持"評級，稱賣地結果再次證明高檔住宅市場房價將愈走愈高的兩極分化，預計2007年普通住宅市場房價將按年上漲10-15%，高檔住宅市場房價將按年飆升15-20%。 
　　京華山一的Andy So甚至表示，天價成交是非理性爭奪的產物，目前的情況好比是面粉成本高于面包本身價格。 
　　不過，德銀亞洲區房地產市場主管顏偉洪表示，這次的成交價對香港整體樓市并無指標作用，除山頂豪宅價格被推高外，相信并無其他作用。 
　　高盛則指出，即使新鴻基地產增加該項目的樓面至57588平方尺，出售尺價亦須3.76萬才能打成平手，相信公司的風險不低，也令投資者質疑其是否最理想地運用資金。不過，高盛表示，賣地成績理想會使持有較多豪宅項目的開發商受惠，包括嘉里建設(0683.HK)及恒隆地產(0101.HK)，其豪宅項目分別占每股資產凈值的24%及22%。