國際貨幣基金組織近日發(fā)出警告，全球房地產(chǎn)已經(jīng)開始出現(xiàn)降溫的跡象。由于加息和宏觀調(diào)控的作用，美國、法國、西班牙和一些新興經(jīng)濟體房地產(chǎn)市場都陸續(xù)出現(xiàn)不同程度的降溫。自2000年以來，美國樓市持續(xù)繁榮，成為支撐美國經(jīng)濟走出衰退和安然度過“9.11”等重大沖擊的主要動力；{TodayHot}而據(jù)經(jīng)合組織估計，工業(yè)國房地產(chǎn)價格在過去10年中實際增長了1倍之多，也是拉動工業(yè)化國家消費擴大和經(jīng)濟增長的重要動力。全球房地產(chǎn)市場泡沫的破滅和調(diào)整，必將使世界消費需求和經(jīng)濟增長面臨很大的不確定性風險，其未來走勢和影響值得高度關注和高度重視。
    一、全球房地產(chǎn)市場出現(xiàn)歷史上最大的泡沫
    據(jù)英國《經(jīng)濟學家》雜志分析，過去5年發(fā)達國家樓市總值由30萬億美元升至超過70萬億美元，增幅相當于世界各國國內(nèi)生產(chǎn)總值的總和。{HotTag}全球房價一路飆升，正形成歷史上最大的房地產(chǎn)泡沫，也是有史以來全球最大的一次資產(chǎn)泡沫。這次樓市泡沫超過20世紀世界上曾出現(xiàn)的三次房地產(chǎn)泡沫，包括80年代后半期日本的房地產(chǎn)泡沫、80-90年代泰國房地產(chǎn)泡沫和30年代美國部分地區(qū)的房地產(chǎn)泡沫，而這三次房地產(chǎn)泡沫均引發(fā)當事國局域性乃至全球性的經(jīng)濟金融危機；也超過上世紀90年代后期全球股市泡沫（歷時5年，增幅為世界各國國內(nèi)生產(chǎn)總值的80%）及上世紀20年代后期美國股市泡沫（占其國內(nèi)生產(chǎn)總值的55%）。
    據(jù)該雜志調(diào)查，這一輪全球性房價飆漲覆蓋面之廣也前所未有。不僅涉及美國、英國、澳大利亞、法國、西班牙等發(fā)達國家，也覆蓋很多發(fā)展中國家。根據(jù)對全球20國的調(diào)查，1997—2005年位列全球房價漲幅最大的是南非，達244%；第二位的是愛爾蘭，達192%；第三位是英國，漲幅達154%；第四位是西班牙，漲幅145%.
    全球房地產(chǎn)泡沫膨脹的主要原因，一是主要發(fā)達國家為了擺脫IT泡沫破滅的影響，促進消費和經(jīng)濟增長，持續(xù)降低利率，使世界利率水平降至歷史低點，各種低利率的住房信貸花樣翻新，擴大了房地產(chǎn)需求，刺激消費者踴躍貸款購房，以獲取市場增值和其他好處；二是投資人在股市崩盤后，大量轉(zhuǎn)向回報率較高的房地產(chǎn)市場；三是世界油價猛漲也使得產(chǎn)油國資金充裕，大量富余資金流向世界房地產(chǎn)市場。
    美國房地產(chǎn)泡沫首當其沖。為了減輕IT泡沫破滅的沖擊、擺脫經(jīng)濟衰退，美聯(lián)儲自2000年起連續(xù)13 次降低利率，使聯(lián)邦基金利率由6.5%降到1.75%的低水平。由于房地產(chǎn)市場的財富效應，這導致2000年以來美國房地產(chǎn)價格出現(xiàn)全面迅速的上漲，為歷史罕見。過去4年多美國平均房價漲幅已超過50%，而過去半個多世紀美國全國平均房價漲幅僅為5.5%。另據(jù)美國房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)會2006年9月25日估計，從1995年至今年夏天美國平均房價已上漲111%。美國的房價/收入之比和房價/租金之比都已處于歷史最高水平。按居民可支配收入衡量，美國房價與收入之比已達5左右；按全部收入衡量，房價與收入之比2004年底已達3.4左右。而1975—2000年，這一比率在2.7—3.0之間很小的區(qū)間內(nèi)波動。同時，房地產(chǎn)市場也存在泡沫心理，大多數(shù)人買房不是為了居住而是為了投資（或投機），是基于未來房價上漲和財富升值的預期。房價上漲是不可持續(xù)的，它已經(jīng)脫離了經(jīng)濟和收入水平的基本面，存在著很大的泡沫成分，美國業(yè)界人士基本認同這是美國歷史上最大的房地產(chǎn)泡沫。
    二、全球房地產(chǎn)開始降溫或面臨調(diào)整
    近期，國際貨幣基金組織等國際經(jīng)濟組織和有關人士都發(fā)出了全球房地產(chǎn)市場降溫的警報。據(jù)彭博報道，近期以來，美國、法國、西班牙、新西蘭和中國部分地區(qū)的房地產(chǎn)市場都因為加息及宏觀調(diào)控措施而出現(xiàn)不同程度的降溫，截至今年3月，全球樓市的住宅平均價格在一年內(nèi)上升了6.1%，相比2004年樓價高峰期的按年遞升10.9%，升幅明顯放緩。
    美國全國房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)會日前發(fā)表的報告顯示，8月份美國舊房銷售中間價比去年同期下跌1.7%。這是美國房地產(chǎn)市場11年來首次出現(xiàn)的年度房價對比下跌，９月份新房中間價比去年同期下降９．７％，創(chuàng)近３６年來的最大降幅。三季度美國居民新房開支同比下降17.4%，為15年半以來最大跌幅。此外，未售出房屋庫存量增長至392萬幢，按8月銷售速度計算，需要7個半月才能售完，這個比率是1993年4月以來的最大值。
    美商務部數(shù)據(jù)顯示，美國8月份的新房開工量猛降6%，是2003年4月以來的最低水平。這是美國新房開工量連續(xù)第三個月下降。與去年同期相比，當月新房開工量下降了19.8%。9月份美國住房建設開支減少1.1%，連續(xù)6個月下降。受此影響，美國制造業(yè)活動指數(shù)由9月份的52.9%下降至10月份的51.2%，為2003年6月份以來最低。　
    法國全國房地產(chǎn)聯(lián)合會報告指出，法國平均房價繼7月下降0.3%之后，8月又下降了1.1%。，房價連續(xù)兩個月下降為法國房地產(chǎn)市場近10年來首次出現(xiàn)。其中，8月份法國公寓樓的平均售價比7月份下跌1.7%，而獨立住房的售價下降了0.2%。近期法國房屋交易量也呈下降趨勢，而2006年租金收益增長預計也將是7年來最低的。
    隨著房價下跌，近期法國房屋交易量也呈下降趨勢。據(jù)法國財政部下屬機構統(tǒng)計，今年第二季度法國房屋交易量比去年同期下降7.2%，其中獨立住房的交易量甚至下降22%。
    西班牙房地產(chǎn)市場開始放緩，新開工住宅也開始減慢。今年上半年，全國有超過350萬套住宅處于空置狀態(tài)。馬德里自由經(jīng)濟市場國際咨詢公司總裁Lorenzo Bernaldo de Quirós稱：西班牙房價將面臨急劇下跌，問題只是何時發(fā)生。西班牙對外銀行報告稱，預計房價從明年底開始將下降，到2009年跌幅達15%。
    澳大利亞和英國的房價已基本停止上漲。而日本房價在連續(xù)坐了14年的滑梯后，似乎有止跌反彈現(xiàn)象。即便如此，現(xiàn)今的日本房價較1991年的高點也已縮水近四成。
    三、美國及全球房地產(chǎn)市場調(diào)整的主要風險
    美國這一輪經(jīng)濟復蘇的主要動力是，房地產(chǎn)繁榮刺激了占美國GDP 2/3的私人消費的持續(xù)擴大。美國及全球房地產(chǎn)市場泡沫破裂將會給美國及世界經(jīng)濟運行帶來很大的沖擊。國際貨幣基金組織已經(jīng)發(fā)出警告，美國房地產(chǎn)泡沫破滅將是世界經(jīng)濟面臨的最大的風險。
    綜合各方面分析，美國及全球房地產(chǎn)市場調(diào)整的主要風險是：
    第一，影響美國及世界消費需求。近年來，美國房地產(chǎn)財富效應對于刺激消費需求起了巨大作用。2004—2005年間，美國居民實際消費平均增長3.7%，而同期個人實際可支配收入平均僅增長2.4%，其缺口主要靠房市的財富效應來填補。過去5年間，房價上漲對美國消費需求年增長率的貢獻超過0.5個百分點，一旦房價趨穩(wěn)或下跌，其對消費的貢獻度將會變?yōu)榱慊蜇撝怠Ｆ渌�工業(yè)國家也大體類似。
    第二，加快美國經(jīng)濟減速。據(jù)羅奇的估算，房市泡沫破裂可能將使美國GDP增長率降低2個百分點以上。其中，建筑業(yè)開支收縮的影響為1.5個百分點，財富效應逆轉(zhuǎn)的影響為0.5個百分點。如果考慮相關的關聯(lián)效應，影響還會更大。房地產(chǎn)降溫已使今年美國經(jīng)濟出現(xiàn)減速，美國GDP增速從今年一季度的5.6%回落到二季度的2.6%和三季度的1.6%。明年美國經(jīng)濟將進一步回落至2%左右。
    第三，對美國消費需求的嚴重依賴將使有關國家出口面臨風險。美國2005年消費總額達9萬億美元，比歐洲高20%，分別是日本和中國的3.12倍和9倍。這形成了全球出口對美國消費需求的嚴重依賴，美國創(chuàng)紀錄的8000億美元貿(mào)易赤字就是一個例證。美國消費和經(jīng)濟增長放緩首先會沖擊高度依賴美國市場國家的出口，如加拿大出口84%輸往美國、墨西哥86%出口輸往美國、中國加上香港轉(zhuǎn)口有40%出口輸往美國，東亞其他經(jīng)濟體對美國市場依賴程度也比較高。其次，還會通過全球商品生產(chǎn)供應鏈在世界經(jīng)濟中引起連鎖反應，包括近年來日益依賴中國等市場的經(jīng)濟體。
    第四，美國經(jīng)濟減速可能演變?yōu)槿�球�?jīng)濟減速。美國房地產(chǎn)泡沫破滅有可能使美國進入一個消費減速時期。同時，全球房地產(chǎn)市場調(diào)整也會沖擊世界消費需求的成長。在此情況下，世界將缺乏填補美國消費需求減少的源泉，也缺乏抵消高度依賴美國經(jīng)濟的現(xiàn)行增長模式的政策空間，美國經(jīng)濟減速將通過全球生產(chǎn)供應鏈條傳遍全球，演化為全球經(jīng)濟的減速。同時，全球房地產(chǎn)市場調(diào)整也會對世界經(jīng)濟產(chǎn)生下跌壓力。
    第五，新興市場面臨更大的金融風險。美國及全球房地產(chǎn)市場泡沫破滅或調(diào)整，將加劇有關國家和國際金融市場的動蕩，國際投機資本將更趨活躍，一些當事國和發(fā)展中經(jīng)濟體金融風險大大增加，某些新興市場將會遭受更大的外部沖擊，不排除發(fā)生局部地區(qū)金融危機的可能。