策劃人語  距離上個世紀的大規模住房制度改革十多年后，中國的房地產發展戰略，終于開始從產業政策向公共政策回歸，保障類住房再次成為聚光燈下的寵兒。
　　這一次為"天下為公"打頭陣的，依舊是此前頗寄厚望也頗多爭議的經濟適用房和廉租房這兩大類保障類住房產品。同時，各地衍生出來的配套商品房、公共租屋、周轉住房也在百花齊放。
　　然而，我國住房結構的深層次矛盾依舊問題重重，量化指標、金融保障、流程管理、進入和退出機制也依舊是發展保障類住房的眾多掣肘。{TodayHot}
　　士不可以不弘毅，任重而道遠。
　　經歷了漫長的夏季，時至樓市調控中局，住房保障政策已出，卻引來爭議無數。政策落實，仍舊是問題重重。
　　瓶頸一：地方頭疼的70%量化指標9月底，國務院組織對11個代表地區的房地產調控效果進行大摸底。據悉，北京等城市相關房地產管理部門已經將調控工作情況上報，帶頭提出70%的土地供給用于包括經濟適用房在內的中低價位、中小戶型普通商品住房建設，"有一定難度"。
　　6月以來，保障類住房應該建多少的問題，一直處于激烈討論中。而且政策已出，落實效果卻差強人意。先看規劃公布情況，原本應在9月底前公布的城市住房建設規劃，全國除深圳、北京、上海、廣州等幾個一、二線城市外，多數城市規劃難產。
　　另外，對于保障類住房需求的總量如何計算，說法不一。此前有相關政府人士稱，各保障類住房的總量應滿足80%居住需求。對此，上海一些專家稱，每個城市的消費結構不同，統一劃定比例并不適宜。北京此次向國務院匯報的情況也稱，因這一類消費群體的需求底數并不清楚，且進入退出機制也需要深入研究和確定。
　　瓶頸二：保障建設資金從何來？
　　在此輪新政中，對保障類住房的資金來源給出了幾條明確的線索，比如：財政部等三部委要求，未來各地政府需拿出土地出讓凈收益的5%，設立專項賬戶用于城鎮廉租房建設；全國40%公積金增值收益繳入國庫，并設立專戶用于廉租房建設。
　　但是，相關人士還是不認為這些資金足以支持龐大的保障類住房開支。"資金來源不僅應從土地出讓金中提取，還應該有更多渠道，比如銀行的低息或無息貸款，比如政府的其它財政補貼，開發商的稅費優惠，甚至可以考慮通過政府資產證券化的方式將出租型保障類物業放到資本市場融資。"上海一位房地產專家表示。
　　保障類住房建設金融體系還遠未完善成熟，這或許將是導致這一類住房"有令難行"的重要原因。
　　瓶頸三：管理難、選址難保障類住房不僅需要地方政府貼補大量資金，前期的選址，后續的銷售、管理都需要投入精力，這些都直接影響了地方政府推動保障類住房建設的積極性。
　　典型的例子是各地廉租房的落實問題。"雖然有制度，但各地實際大力建設的廉租房不多。所以即便有資金都用不上。"一位公積金政策專家介紹，"主要是管理難度較大，所以政府多采用貨幣補貼，來代替實物補貼。"在一些城市反映的保障類住房建設難題中，建在哪里是又一個矛盾焦點。"經濟適用房建在郊區，市民因郊區位置遠，生活配套不完善不愿意去住。建在市中心，巨額的土地成本如果讓地方政府承擔則比較困難。也不情愿。"一位開發商表示。
　　"應該吸取上海'兩個1000萬'的教訓，一時貪多未必符合市場規律。"專家稱。去年3月，為配合房地產宏觀調控，上海提出一年內開工建設1000萬平方米配套商品房和1000萬平方米中低價商品房。時隔一年，該工程已經悄然不提。知情人士稱，主要原因是大量保障類房源集中供應，位置又偏遠。配套、交通、居住習慣等問題讓一些動拆遷人不愿意購買這些配套房，導致了一定的空置，且對整個市場價格形成壓力。
　　十一五而今邁步從頭越北京《北京住房建設規劃(2006年-2010年)》(公示稿)預計到2010年，北京城鎮人口人均住房建筑面積達到30平方米左右，居住用地總面積約410平方公里，住房總建筑面積約4.2億平方米。"十一五"期間，{HotTag}北京用于實物配租的廉租房建設規模約47-60萬平方米、約1萬套；經濟適用房建設規模約1500萬平方米、約21萬套。確保新審批、新開工的商品住房建設，從總量上保證套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重，達到開發建設總面積的70%以上。
　　上海《上海市住房建設規劃(2006-2010年)》預計，"十一五"期間，上海新開工住房約1億平方米。上海表示將優先保證中低價位、中小套型普通商品住房(含配套商品房)的土地供應，其供應量不低于居住用地供應總量的70%。還將繼續擴大住房保障政策覆蓋面，能夠享受廉租住房政策的城鎮生活和居住困難家庭達到10萬戶左右。今明兩年配套商品房竣工量均為200萬平方米左右。
　　廣州《廣州市住房建設規劃(2006-2010年)》則顯示，"十一五"期間，廣州將建設各類住房56.24萬套，總建筑面積5350萬平方米，平均每年1070萬平方米。56.24萬套規劃新增住房中，政府保障型住房占11.43萬套，建筑面積900萬平方米，用地面積450公頃。規劃表示將優先保證政府保障型住房和中小戶型、中低價位普通商品住房供應，規劃期內供應套型建筑面積90平方米以下住房3747萬平方米，占總量的70%。同時，年度供應比例也將達70%。
　　深圳《深圳市住房建設規劃(2006-2010年)》顯示，期內建設各類住房69萬套，總建筑面積5700萬平方米。其中，建設商品住房55萬套，建筑面積4930萬平方米(含舊城舊村改造重建住房面積1800萬平方米)。建設政策性住房14萬套，建筑面積770萬平方米。其中，建設經濟適用住房2.6萬套，建筑面積200萬平方米；建設公共租賃住房(含廉租住房)11.4萬套，建筑面積570萬平方米。
　　武漢《武漢市住房建設規劃(2006-2010年)》預計，2010年末武漢城鎮居民人均住房建筑面積達到32平方米。住宅竣工總面積累計實現4450萬平方米，其中：普通商品住房竣工面積2000萬平方米；經濟適用住房竣工面積1200萬平方米；廉租住房1500套，其他類型住房竣工面積1250萬平方米。同時，武漢市考慮逐步將進城農民工住房納入城市住房體系，套型建筑面積90平方米以下住房(含經濟適用住房)按開發建設總面積的70%全市統籌。
　　鄭州《鄭州市住房建設規劃(2006-2010年)》透露，"十一五"期間，鄭州市新建住房總量達3720萬平方米，其中保障性住房約占20%，共740萬平方米。住房供應層次依次為廉租房和周轉住房(主要解決外來務工人員、大中專畢業生等特定人群的臨時性住房困難)、經濟適用房、普通商品房(含限價商品房)及其他商品住房。2006-2007年新審批、新開工的90平方米以下住房占總量70%。其中，經濟適用住房、廉租住房、周轉住房等政策性保障住房，建筑面積基本全部控制在90平方米以下；限價商品住房，建筑面積90平方米以下的要占總量85%。
　　住房保障產品的供應還太少
　　各大城市相繼公布各自的"十一五"城市住房發展規劃，一個共同的特點是增加了住房保障方面的力度，面向大眾階層的中小戶型和經濟適用房成為了住房供應的重點，廉租房的加大建設也得到明確，這表明政府在落實住房保障方面邁出新的步伐。
　　尹伯成也表示，從住房保障制度的實踐看，經濟適用房在操作中面臨分配等方面的難題，需要對經濟適用房的政策進行相應的修改完善；廉租房也是一種重要的保障形式，但目前的覆蓋面僅限于城市低保人群，覆蓋面還應有大幅度上升，政府也需要通過大幅度增加廉租房供給來緩解住房市場的結構性矛盾。
　　他認為，廉租房是給低收入者解決實際困難的，而有這些實際困難的群體很龐大，遠遠超過現在限定的范圍。而導致廉租房政策難以落實的一個重要原因，就是地方政府過度追求經濟利益，忽視社會效益。他建議，中央在這個問題上不能和地方政府討價還價，而是應當建立一系列硬性考核指標并明確獎懲，通過問責的方式來強行落實。
　　住房保障"口子"窄點沒關系
　　李戰軍認為，目前我國的住房保障體系應該包含幾方面的內容：一是能夠充分利用來自社會各個方面的經濟資源；二是強制性和自愿性相結合，對于最低收入者的社會弱勢群體，自然應該由政府強制性地執行住房保障；三是應該服務于社會各個階層；四是解決住房保障問題是分層次、有差別的，可以有時間先后。
　　所以，他希望今后出臺的社會保障體系的思路與政策能與過去已經執行的一些政策相銜接，保持政策的穩定性和連續性。同時政策的重點可以窄一點，先著重面向經濟收入低而住房又困難的"雙困戶"，把政策和有限的社會資源用到刀刃上。開頭"口子"小一點，隨著經驗的積累和財力的提高，再逐步擴大覆蓋面。
　　另外，他表示，實行住房保障還需要中央、省市、區縣的不同層級的房地產管理和調控，不能夠同一個問題中央也管、各省市也管、基層政府也管，而應該由地方政府結合中央的政策、原則、規定、要求，結合當地實際來落實。