近段時(shí)間，關(guān)于經(jīng)濟(jì)適用房的政策可以說(shuō)是“一波三折”。先是9月底，北京市規(guī)委在發(fā)布《北京住房建設(shè)規(guī)劃��2006年-2010年�牎氛髑笠庖�(jiàn)稿中表示，北京市將調(diào)整經(jīng)濟(jì)適用房的銷售模式，擬采取政府回購(gòu)的方式，隨即引發(fā)了來(lái)自社會(huì)各界的反對(duì)。其后，正式出臺(tái)的《北京住房建設(shè)規(guī)劃��2006年-2010年�牎分袆h除了該條款。{TodayHot}

　　日前，北京市建委又表示，今后新建的經(jīng)濟(jì)適用房不得上市交易，將實(shí)行封閉運(yùn)作，確需上市的由政府按原價(jià)收購(gòu)。而且嚴(yán)控經(jīng)濟(jì)適用房的單套戶型面積，叫停了一些經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目大戶型的銷售，對(duì)于天通苑未售出的單套建筑面積超過(guò)140平方米的經(jīng)適房，由開(kāi)發(fā)商按當(dāng)?shù)氐貎r(jià)水平，補(bǔ)交每平方米590元的綜合地價(jià)款后按商品房出售。{HotTag}

　　關(guān)于經(jīng)濟(jì)適用房上市的交易政策并未就此“塵埃落定”。據(jù)了解，北京市建委目前正在擬定《經(jīng)濟(jì)適用房管理辦法》，可能會(huì)采取對(duì)已購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用房提高上市時(shí)補(bǔ)交綜合地價(jià)款的比例等方式，來(lái)解決經(jīng)濟(jì)適用房投資回報(bào)過(guò)大的問(wèn)題。

　　交易經(jīng)歷“震蕩-回落”

　　“9月底的規(guī)劃公示后，經(jīng)濟(jì)適用房市場(chǎng)旋即產(chǎn)生了明顯的震動(dòng)�！北本╂溂曳康禺a(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司市場(chǎng)總監(jiān)金育松接受中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者采訪時(shí)表示，這主要表現(xiàn)在整體上市房源量的顯著增長(zhǎng)和局部區(qū)域市場(chǎng)成交量的顯著增長(zhǎng)。

　　據(jù)“鏈家地產(chǎn)”統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)分析，在規(guī)劃公示后的10天里(即10月1—10日)，經(jīng)濟(jì)適用房的上市房源量環(huán)比(與9月20—30日相比)增長(zhǎng)近一成；與去年同期相比增長(zhǎng)逾兩成。天通苑、回龍觀兩大社區(qū)在“政府?dāng)M回購(gòu)”公示前，二手房交易量一直保持月均8%以上的增長(zhǎng)，但在政策公示后一個(gè)月，房源環(huán)比上漲了近三成。

　　金育松認(rèn)為，這主要是因?yàn)樵S多經(jīng)濟(jì)適用房業(yè)主擔(dān)心“政府回購(gòu)”政策的實(shí)施，將會(huì)嚴(yán)重影響其出售收益，從而使部分持有者危機(jī)感，因此加速上市。

　　“自取消存量經(jīng)濟(jì)適用房回購(gòu)的消息，北京市建委宣布新建經(jīng)濟(jì)適用房將采取封閉運(yùn)作等新政策公布之后，與先前業(yè)主緊張出售相比，經(jīng)濟(jì)適用房的市場(chǎng)表現(xiàn)則趨于平緩。”北京信一天房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司市場(chǎng)部負(fù)責(zé)人羅煜接受本報(bào)記者采訪時(shí)表示，目前房源出售登記量基本上跟當(dāng)初回購(gòu)之前差不多，每個(gè)門店的登記出售房源在1套／每天左右。

　　據(jù)“信一天”天通苑、回龍觀門店經(jīng)理介紹，很多當(dāng)初擔(dān)心“政府回購(gòu)”而加速上市交易的業(yè)主也開(kāi)始陸續(xù)從經(jīng)紀(jì)公司把房子撤消，表示暫時(shí)不賣。而由于政策利好，客戶對(duì)于經(jīng)濟(jì)適用房的需求也大幅度增加。據(jù)“信一天”統(tǒng)計(jì)資料顯示：二手經(jīng)濟(jì)適用房客戶需求總量不斷攀升，比政策回購(gòu)前上漲了23.6%。

　　“信一天”市場(chǎng)部經(jīng)理羅煜認(rèn)為，這主要是由于取消存量經(jīng)濟(jì)適用房回購(gòu)，客戶對(duì)于購(gòu)買存量經(jīng)濟(jì)適用房剛性需求重新開(kāi)始釋放，直接帶動(dòng)了客戶需求量的增長(zhǎng)，但由于政府?dāng)M提高已購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用房再上市的繳稅額度，具體實(shí)施細(xì)節(jié)尚未公布，也在一定程度上延緩了交易雙方觀望態(tài)勢(shì)的解除。

　　“鏈家地產(chǎn)”市場(chǎng)研發(fā)中心認(rèn)為，“政府?dāng)M回購(gòu)”政策公示后，部分經(jīng)濟(jì)適用房業(yè)主為避免出售利益受損，采取拋售，在北京市建委明確不回購(gòu)老經(jīng)濟(jì)適用房后，部分業(yè)主拋售心理趨于平緩，因此房源出現(xiàn)了小幅的下降。

　　新建經(jīng)濟(jì)適用住房不得上市的政策才出臺(tái)沒(méi)多久，消費(fèi)者對(duì)于政策的吸收及理解需要一定的時(shí)間，而從店面的反饋信息可以看出，客戶雖然關(guān)注政策，但是對(duì)于政策的具體內(nèi)容及操作并不完全了解。因此，在短期內(nèi)，市場(chǎng)并沒(méi)有發(fā)生明顯的變化。

　　“至于天通苑140平米以上房源的掛牌量及交易量，并未因市建委宣布對(duì)其實(shí)施‘新政’而出現(xiàn)明顯的變化。”金育松分析認(rèn)為，主要是由于天通苑在建設(shè)之初，面積普遍較大，二居面積多為80—110平米，天通苑的二居也最受客戶青睞；而140平米以上的三居、四居的總價(jià)相對(duì)過(guò)高，從而減弱了消費(fèi)者的購(gòu)房支付能力。

　　如果按照去年北京市對(duì)于普通住宅和非普通住宅的界定標(biāo)準(zhǔn)來(lái)看，140平米以上就成為非普通住宅，那么契稅就要按照成交價(jià)的3%來(lái)繳納，而且在未來(lái)的轉(zhuǎn)手交易過(guò)程中是否又會(huì)面臨高額的營(yíng)業(yè)稅和個(gè)稅的制約，并且在今年日益趨緊的房貸政策限制下，金融貸款的支持力度是否能夠跟進(jìn)也是一個(gè)問(wèn)題，因此大面積經(jīng)濟(jì)適用房的需求量相對(duì)較少。

　　金育松表示，未來(lái)地鐵5號(hào)線將在天通苑設(shè)站，而天通苑周邊的商品房面積相對(duì)較小，比如明天第一城、北京北等項(xiàng)目，這就使得部分140平米以上大戶型將成為稀缺房產(chǎn)，而業(yè)主對(duì)于房產(chǎn)的未來(lái)升值空間保持了較高的預(yù)期，因此，北京市建委的措施并沒(méi)有給這部分業(yè)主帶來(lái)太大的心理波動(dòng)。
成交價(jià)格或?qū)⑸蠞q

　　“由于新增經(jīng)濟(jì)適用房將實(shí)現(xiàn)封閉性運(yùn)作，存量經(jīng)濟(jì)適用房將以無(wú)法復(fù)制的優(yōu)勢(shì)成為‘香餑餑’，這將引發(fā)買賣雙方心理的變化�！苯鹩�松認(rèn)為，由于賣方心理預(yù)期走高，可能將造成滿五年二手經(jīng)濟(jì)適用房掛牌價(jià)走高；而賣方的惜售現(xiàn)象及買方購(gòu)買心理預(yù)期增強(qiáng)，都將影響滿五年二手經(jīng)濟(jì)適用房成交價(jià)格走高。

　　近期由于受政策影響，經(jīng)濟(jì)適用房市場(chǎng)一波三折，再加上“不回購(gòu)”政策影響賣方對(duì)房?jī)r(jià)心理預(yù)期的增強(qiáng)，買賣雙方將經(jīng)過(guò)一番拉鋸戰(zhàn)，暫緩交易將導(dǎo)致短時(shí)間內(nèi)二手經(jīng)濟(jì)適用房成交量下降。

　　回購(gòu)操作問(wèn)題多

　　“我是贊成對(duì)過(guò)去和新建的經(jīng)濟(jì)適用房上市進(jìn)行差別‘管理’的。”中國(guó)管理科學(xué)研究院研究員李開(kāi)發(fā)接受中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者采訪時(shí)指出，對(duì)于已購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用房業(yè)主來(lái)說(shuō)，在城市化進(jìn)程中，住房有了巨大的增值空間，能否允許讓業(yè)主獲得轉(zhuǎn)讓增值的利益？

　　李開(kāi)發(fā)坦承，這個(gè)問(wèn)題比較復(fù)雜。從當(dāng)初購(gòu)房時(shí)的合同來(lái)說(shuō)，政府與購(gòu)房戶沒(méi)有約定轉(zhuǎn)讓條款，政府單方對(duì)業(yè)主轉(zhuǎn)讓住房做出規(guī)定，有違經(jīng)濟(jì)合同法精神；從政府當(dāng)初經(jīng)濟(jì)適用房的優(yōu)惠政策來(lái)看，似乎增值部分讓業(yè)主擁有也不合理。

　　他說(shuō)，業(yè)主轉(zhuǎn)讓住房是自己的權(quán)利。住戶隨著經(jīng)濟(jì)條件的改善，換一個(gè)較為寬敞的住宅未嘗不可，因此轉(zhuǎn)讓在情理之中。雖然在事實(shí)上，是兩種人購(gòu)買了經(jīng)濟(jì)適用房，一種是符合條件的，一種是超過(guò)規(guī)定，屬于條件較好有可能屬于非中低收入階層的人，但是，如果對(duì)規(guī)定加以苛求，增加多少審查的關(guān)口，其實(shí)并沒(méi)有多少實(shí)質(zhì)性用途。

　　因?yàn)橹贫却_實(shí)是很單一，根本管不了那么多。即使超標(biāo)一些，其實(shí)無(wú)非是多征稅，但是多征稅，購(gòu)房者就不公開(kāi)出售了，換一種方式，根本不過(guò)戶，以合同方式確認(rèn)。合同是一種保證，款付了，原來(lái)的業(yè)主成了名義業(yè)主，后來(lái)的業(yè)主成為事實(shí)業(yè)主，只不過(guò)是房產(chǎn)證未過(guò)戶而已。

　　所以，建議不要苛求已經(jīng)售出的經(jīng)濟(jì)適用房。追溯過(guò)去只會(huì)有價(jià)無(wú)市，不如劃段管理，過(guò)去的趕緊出臺(tái)政策清理完畢，從現(xiàn)在開(kāi)始的新的保障房認(rèn)購(gòu)戶按新辦法管理，才有可能便利操作，否則政策就會(huì)成為一紙空文。

　　李開(kāi)發(fā)也指出，就經(jīng)濟(jì)適用房回購(gòu)制度而言，其可操作性存有諸多漏洞�！笆紫仁腔刭�(gòu)房的價(jià)格問(wèn)題怎么掌控？”李開(kāi)發(fā)認(rèn)為，如果定高了，回購(gòu)成本太高，政府要出財(cái)政補(bǔ)貼；定低了，業(yè)主不愿意，這兩種情況都會(huì)讓政策難以操作。金育松也表示此次經(jīng)濟(jì)適用房的“新政策”中，“新建”的概念需要明確，新建和銷售的時(shí)間節(jié)點(diǎn)十分重要。

　　“如何進(jìn)行封閉性運(yùn)作？關(guān)于新購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房的用戶，制訂相關(guān)政策時(shí)要完備。”李開(kāi)發(fā)指出，比如說(shuō)享受對(duì)象，目前來(lái)看，對(duì)象的界定方法不嚴(yán)密，多次突出拆遷戶，忽視其他類型。從經(jīng)濟(jì)適用房的發(fā)展歷程看，我們?cè)谥朴喺�策時(shí)要特別謹(jǐn)慎，特別注重可操作性。比如，購(gòu)房后的監(jiān)管。過(guò)了一定時(shí)間，原來(lái)的經(jīng)濟(jì)適用房的住戶，可能條件好了，人口多了， 要調(diào)換住房，怎么辦？能否調(diào)整到大一點(diǎn)戶型的經(jīng)濟(jì)適用房居住，這是一種情況。

　　另外一種，有了一些積累，自己購(gòu)買了商品房，但是如果政府回購(gòu)價(jià)比當(dāng)時(shí)商品房的價(jià)格低了許多，業(yè)主就可能不會(huì)主動(dòng)地交還政府，因?yàn)榭梢杂脕?lái)出租，收入比交給政府回購(gòu)效益好得多。

　　李開(kāi)發(fā)認(rèn)為，如果政府的監(jiān)控沒(méi)有確切的辦法，政策也會(huì)流于形式。而且，如果有這個(gè)監(jiān)控的辦法，還需要有獎(jiǎng)罰措施，并且要寫入購(gòu)房時(shí)簽訂的合同里面。因?yàn)樽鳛楹贤�，不能由一方單方面修改，然后要求�?duì)方承認(rèn)。所以，政府相關(guān)部門要研究經(jīng)濟(jì)規(guī)律，精通經(jīng)濟(jì)法規(guī)，按規(guī)則辦事，在現(xiàn)有的法律框架里辦事，合規(guī)、合法、合情合理。未來(lái)的經(jīng)濟(jì)適用房封閉性運(yùn)作，要在運(yùn)作細(xì)則方面下功夫，規(guī)范操作，規(guī)范監(jiān)管，才能收到好的效果。

　　李開(kāi)發(fā)還指出，北京目前的經(jīng)濟(jì)適用房管理辦法對(duì)北京作為國(guó)家首都的城市定位考慮得不夠，對(duì)作為中外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易窗口的位置考慮得不夠，對(duì)發(fā)展高科技事業(yè)、引進(jìn)國(guó)內(nèi)外專業(yè)型人才、技術(shù)人才、管理類人才方面的住房政策考慮得不夠，比如在引進(jìn)人才政策與住房政策的許多方面，特別是與經(jīng)濟(jì)適用房政策就相當(dāng)不銜接，應(yīng)當(dāng)及時(shí)加以補(bǔ)充。

　　關(guān)于經(jīng)濟(jì)適用房的數(shù)量，李開(kāi)發(fā)認(rèn)為這是個(gè)非常核心的問(wèn)題。他說(shuō)，1998年國(guó)務(wù)院精神，是保障類住房(即經(jīng)濟(jì)適用房)應(yīng)占70%，這么多年來(lái)，這個(gè)比例未到1／10，近兩年只有4%左右，而且分配得也不怎么公正，許多富有者搶走了窮人的“救濟(jì)糧”。所以，數(shù)量與分配是最重要的問(wèn)題。他認(rèn)為應(yīng)擴(kuò)大保障房的供應(yīng)數(shù)量，保障房應(yīng)占到整個(gè)住房建設(shè)總套數(shù)的40%以上，而且要限定供應(yīng)年數(shù)，不要讓老百姓長(zhǎng)期等待，最后變成“只聽(tīng)樓板響、不見(jiàn)人下樓”的空喜歡。

　　“經(jīng)濟(jì)適用房是關(guān)系到眾多老百姓的切身利益的問(wèn)題。”李開(kāi)發(fā)最后對(duì)記者表示，希望北京市建設(shè)主管部門通過(guò)聽(tīng)證會(huì)的形式來(lái)集思廣益，更多地傾聽(tīng)廣大專家與百姓代表的建議，把經(jīng)濟(jì)適用房政策實(shí)實(shí)在在地制定好、落實(shí)好。