90m2以下住宅設計要點（征求意見稿）  

    中國建筑標準設計研究院  

    2007．01  

    目 次  

    1.總則····························2

    2.名詞解釋和面積計算·····················4  

    2.1名詞解釋························· 4  

    2.2面積計算························· 4  

    2.3面積控制標準······················· 5  

    3.規劃設計··························6  

    3.1 一般規定·························6  

    3.2選址··························· 6  

    3.3居住區規劃························ 6  

    3.4道路交通························· 7  

    3.5公共服務設施······················· 8  

    3.6室外環境························· 9  

    4.建筑設計··························10  

    4.1 一般規定·························10  

    4.2住宅套型面積配置····················· 10  

    4.3套內空間布置 ·······················11  

    4.4套內空間尺度與面積···················· 11  

    4.5廚房··························· 12  

    4.6衛生間·························· 12  

    1.總 則  

    1.0.1 為在住宅建筑設計中貫徹落實《關于調整住房供應結構穩定住房價格的意見》（國辦發 [2006]37號）和《關于落實新建住房結構比例要求的若干意見》（建住房[2006]165號）的精神（以下統一簡稱為：90m2以下中小套型住宅政策），特制定本設計要點。  

    1.0.2 90m2以下中小套型住宅政策，能抑制目前追逐住宅過大面積的不良傾向 ；能有效地貫徹節地、節能、節水、節材和保護環境的“四節一環保”方針，建立適合中國國情的住宅建設和消費模式，推進資源節約型和環境友好型社會的建設。  {TodayHot}

    1.0.3本設計要點對90m2以下中小套型住宅政策相關概念的定義、住宅面積的計算等加以規范，從住宅設計及未來住宅產業發展的角度，理清調順住宅領域中不符合規范和與可持續性相悖的做法，便于各地在實際工作中操作和執行。  

    1.0.4為了使各地各類住宅面積控制標準能夠公平，使不同地區、不同類型住宅的套內使用面積標準盡可能相同或相近，本設計要點對各地各類住宅的套型建筑面積控制標準予以修正。  

    1.0.5 90m2以下中小套型住宅并不等于低品質住宅，中小套型同樣可以建成適用、舒適、安全和美觀的住宅。本設計要點強調中小套型住宅設計要樹立正確的設計觀念，要在住宅的規劃、設計、施工、使用、拆除等全過程中，貫徹“四節一環保”方針，延長住宅的建筑壽命；住宅設計要從粗放型向集約型轉變，{HotTag}向精細化發展。  

    1.0.6 90m2以下中小套型住宅設計要把握人的居住行為和人體工效學，努力提高住宅的舒適性。提倡靈活的空間布置，滿足住宅全壽命周期的需要；大力關注住宅標準化，注重各種技術的集成應用，積極推進住宅產業化；大力提倡模數協調，用定制化方式生產；提倡住宅裝修一體化設計和菜單式精裝修滿足住戶的個性需求，逐步取消毛坯房，從而達到對資源、能源的充分的合理利用，提高生產效率，降低生產成本。  

    1.0.7要正確區分商品住宅和經濟適用住宅的政策差別、市場差別和設計差別。建筑設計人員要堅定對90m2以下中小套型住宅政策的正確執行，和住宅建設行業相關管理人員、生產人員和施工人員一道共同推進我國住宅建設的健康、協調和全面的發展。  

    1.0.8 本設計要點是推薦性技術文件，適用于新建與擴建的城鎮商品住宅和經濟適用住宅的居住區規劃與建筑設計，作為各地執行90m2以下中小套型住宅政策時的參照細則。1.0.9 住宅設計除應符合本設計要點外，尚應符合國家現行相關標準的規定。  

    2.名詞解釋和面積計算  

    2.1名詞 解 釋  

    2.1.1套型建筑面積  

    套型建筑面積是指單套住宅的建筑面積，由套內建筑面積和分攤的共有建筑面積組成。  

    【注】套型建筑面積定義見《關于落實新建住房結構比例要求的若干意見》（建住房[2006]165號），為與《住宅設計規范》GB50096-1999（2003年版）等統一，定義中的“住房”統稱為“住宅”。  

    2.1.2套內建筑面積  

    以住宅分戶墻的中心線為基準的套內建筑面積。包括套內使用面積、套內墻體面積、套型陽臺建筑面積。  

    【注】套內建筑面積定義見《房產測量規范》GB/T 17986.1-2000 的附錄B，為與《住宅設計規范》GB50096-1999（2003年版）中的名詞一致，原定義中的“套內房屋使用面積”統稱為“套內使用面積”， “套內陽臺建筑面積”統稱為“套型陽臺建筑面積”。套內使用面積（套內房屋使用面積）、套內墻體面積的定義和計算詳見《房產測量規范》  

    2.1.3共有建筑面積：  

    共有建筑面積為住宅標準層各套型共有的建筑面積。包括：電梯井、管道井、樓梯間、過道等的建筑面積，以水平投影面積計算。  

    共有建筑面積還包括套與公共建筑空間之間的分隔墻，以及外墻（包括山墻）水平投影面積一半的建筑面積。  

    2.1.4 套型陽臺面積  

    套型陽臺面積等于套內各陽臺結構底板投影面積之和。  

    2.2 面 積 計 算  

    2.2.1套型陽臺建筑面積計算  

    不論陽臺是否封閉，套型陽臺面積的一半計入套內建筑面積。  

    每套住宅套型陽臺面積不應超過8平方米  

    【注】套型陽臺建筑面積計算見《建筑工程建筑面積計算規范》GB/T 50353-2005。  

    2.2.2套型建筑面積計算  

    套型建筑面積=套內建筑面積+分攤的共有建筑面積。  

    2.2.3 分攤的共有建筑面積計算  

    分攤的共有建筑面積=套內建筑面積×共有建筑面積分攤系數  

    2.2.4 共有建筑面積分攤系數計算  

    共有建筑面積分攤系數=標準層共有建筑面積÷標準層套內建筑面積之和。  

    2.2.5 住宅建筑面積計算  

    住宅建筑面積等于各套套型建筑面積之和。  

    2.3 面 積 控 制 標 準  

    為了鼓勵住宅建筑的節能節地設計，使各地各類住宅的套型建筑面積控制標準能夠相對公平、統一，以夏熱冬冷地區6層以下住宅的套型建筑面積90m2為控制標準的基數，該地區其他類型的住宅和其他地區各類住宅的套型建筑面積,由這個基數乘以相應的修正系數得出各地區各類住宅的套型建筑面積控制標準。套型建筑面積修正系數見  

表2.3  住宅套型建筑面積修正系數表

地區

住宅層別
  

嚴寒地區
  

寒冷地區
夏熱冬冷

地區
夏熱冬暖地區

溫和地區

6層以下
1.02
1.01
1.00
0.99

7-11層
1.08
1.07
1.06
1.05

12-18層
1.11
1.10
1.09
1.08

19層及以上
1.19
1.18
1.17
1.16



    3.規劃設計

    3.1 一 般 規 定  

    3.1.1以建設小康社會與和諧社會為目標，確保各類社會群體基本的生活居住環境，使其具備安全性、健康性和舒適性。  

    3.1.2 應經濟、合理、有效地使用土地和空間，節約土地、水資源、材料和能源。  

    3.1.3本要點可用于在不同階段的城市規劃中，直接或間接指導90m2以下中小套型住宅的具體規劃設計。  

    3.2選 址  

    3.2.1 90m2以下中小套型居住區布置應方便社會公共服務，靠近公共交通站點和就業密集區。  

    3.2.2選址應符合社會融合的原則,共生互惠、便于交往,并宜避免特殊人群，如：低收入家庭、老年人、殘疾人等過度集中。  

    3.3居 住 區 規 劃  

    3.3.1 90m2以下中小套型住宅的套密度不宜低于110戶/公頃。  

    3.3.2 居住區的規劃設計，宜安排一定比例的老年人居住建筑。  

    3.3.3 合理提高容積率，并確保居住環境質量。  

    1 . 有條件的地區可適當提高建筑層數，提高土地的使用率。  
    
    2 . 適當增加住宅單元拼接數量，采用板式與板式的拼接或板式與塔式的拼接，以提高容積率。  

    3 . 合理規劃布局，利用板樓斜向布置等多種手段，縮減日照間距，節約用地。  

    4 . 適當增加東西向住宅，有利于院落的圍合和提高土地利用率。  

    5 . 作好盡端單元設計,利用側向日照與采光條件，增加住宅套數。  

    6 . 使用一梯多套的住宅選型，適當增加建筑進深，并利用住宅坡屋面及退臺屋面設計，縮短住宅間距。  

    7 . 充分利用地下空間。  

    8 . 應進行居住區日照環境分析，確保規范日照要求；宜進行居住區風環境模擬，搞好通風組織。  

    3.3.4 為保證居室采光，住宅的非日照面建筑間距不宜小于相鄰建筑高度的1/2，當相鄰建筑高度大于60米時，間距宜采用30米。  
    
    3.3.5任何類型建筑與住宅相鄰時，需考慮視覺衛生的要求，住宅的廳與臥室窗正對相鄰建筑的窗宜保持一定間距，多層不宜小于12米，中高層、高層不宜小于18米。  

    3.4 道 路 交 通  

    3.4.1 加大居住區的開放性，處理好交通站點與居住區出入口的銜接，方便居民的出行，公交站點到住宅的最長步行距離不宜大于300米。  
    
    3.4.2 居民汽車停車率應符合表3.4.2（表中的指標為低限）的規定，并可按照居住區所在區位折減。


表3.4.2  居民汽車停車率控制指標



居住區類型
普通商品住宅
經濟適用住宅

配建標準（每戶）
0.60輛
0.30輛

區位折

減比例

（%）
市中心
60
60

城市一般地區
80
80

郊區
100
100





    3.4.3為保證室外足夠的活動空間，居住區內地面停車率（居住區內居民汽車的停車位數量與居住戶數的比率）應針對不同的居住區類型分別加以限定。高層為主的居住區地面停車率宜≤5％；高層為主的低密度居住區地面停車率宜≤15％；多層為主的高密度居住區地面停車率宜≤10％；多層為主的低密度居住區地面停車率宜≤20％。

    3.4.4居住區交通組織要有利于減少車輛對居民生活的干擾，人、車混行時宜設置人行便道。  

    3.4.5 居住區宜為未來車輛增多預留空間。

    3.5公共服務設施


    3.5.1 不同類型的居住區配套公建千人指標的控制上限應按照表3.5.1的規定折減。



表3.5.1  公共服務設施控制指標上限折減表

類別
居住區型類型

普通商品住宅
經濟適用住宅

教育
60%
80%

醫療衛生
100%
100%

文體
100%
80%

商業服務
100%
60%

社區服務
100%
80%

金融郵電
100%
80%

市政公用
100%
100%

行政管理及其他
80%
100%


【注】居住區配套公建千人指標定義見《城市居住區規劃設計規范》GB50180-93（2002年版） 的規定


    3.5.2 屬于福利性的公益設施宜由地方政府統一規劃建設，以保證居民生活的基本需要，公益性設施應符合表3.5.2的規定。


表3.5.2   居住區公共服務設施政府建設項目推薦

設施類別
具體項目
設施類別
具體項目

教育設施
小學
  

醫療衛生設施
綜合醫院

初級中學
護理康復中心

文化體育設施
綜合文化活動中心
社區衛生服務站

體育設施
體育場、館
消防站



社區服務設施
社區服務中心
市政公用設施
公交站場

養老院
垃圾轉運站及公廁

殘疾人托養中心
行政管理設施
各類行政管理設施

托老所




    3.5.3 配套服務設施布局應充分采用集合化，充分利用地下空間，以達到節地目的。

    3.5.4為保證居住區基本功能質量和居民基本生活需要，不同類型的居住區必須配套建設一定數量的福利性服務設施，應符合表3.5.4的要求；

表3.5.4   居住區基本服務項目及經營類型控制表

設施類別
項目
居住區型類型

普通商品住宅
經濟適用住宅

教育
幼（托）兒園
-
△

小學
  ▲

初級中學

醫療衛生
衛生服務站
-
△

老年人護理中心
△
▲

文化體育
文化活動中心
-
△

老年人活動中心
△
▲

居民健身設施
-
△

商業服務
肉菜市場
-
△

金融郵電
儲蓄所
-
-

郵電所
-
-

社區服務
社區服務中心
△
▲

居委會
  



▲



物業管理處及

業主委員會

行政管理


各類行政管理設施

市政公用
消防站

公交站場

垃圾轉運站及公廁

其他市政設施



【注】▲為非贏利項目；△為微利項目。

    3.6室外環境
    
    3.6.1中小套型居住區人口密度高，要在有限的空間內為不同年齡段居民創造出適宜的活動空間。  

    3.6.2 注意提高綠地綠量，多栽植遮蔭樹木。  

    3.6.3 室外景觀應使居民可視、可達、可進入，具有防災功能。

    4.建 筑 設 計

    4.1 一 般 規 定  

    4.1.1 住宅建筑設計應充分反映居民居住行為規律，符合生活方便、合理、舒適、安全、衛生等要求。  

    4.1.2 住宅建筑應按套型設計，每套住宅應設臥室、起居室（廳）、廚房和衛生間等基本空間。  

    4.1.3 住宅建筑設計應做到功能分區明確，平面布置緊湊，交通路線短捷。  

    4.1.4 住宅建筑內各功能空間面積應合理適當，應有充分的空間布置家具、設備、設施，滿足人體活動的需要，符合人體工效學的要求。  

    4.1.5住宅建筑層高應根據氣候分區、結構選型、采暖方式、人體衛生、心理感受、節約能源、經濟合理等因素確定，避免出現過高或過低的現象。  

    4.1.6住宅建筑的廚房、衛生間設計應符合炊事行為和人體衛生行為規律和要求，遵循設備設施集成原則，做到綜合、配套、集中、美觀。  

    4.1.7 住宅建筑設計應充分利用空間，宜在不同時間進行復合利用，提高空間使用率。  

    4.1.8住宅建筑室內空間應能適應家庭結構、生活模式、職業更換等變化進行調整，采用大空間結構體系、可拆裝的輕型隔墻和可改動的設備設施等技術予以保證。  

    4.1.9住宅建筑室內空間應根據需要進行無障礙設計，保障老年人、殘疾人和兒童居住的安全和方便。  

    4.1.10 住宅建筑室內應具有良好的日照、采光和通風，積極采用適當的保溫、隔熱、換氣、隔聲、光照等技術，提高室內環境的性能。  

    4.1.11 住宅建筑室內裝修應采用環保的地方建材，避免環境污染，并提倡推行菜單式精裝修，促進產業化。  

    4.1.12 住宅建筑的立面應避免采用繁瑣的裝飾和昂貴的建材，提倡簡約、樸素的做法。  

    4.1.13 住宅建筑宜采用多套型的組合單元，減少公攤面積，提高使用系數，并解決好各套之間相互遮擋和視線干擾等問題。
  
    4.2住宅套型面積配置

    4.2.1住宅套型面積可根據不同居室空間按表4.2.1面積標準進行配置。

表4.2.1 住宅套型面積配置

居住空間數（個）
建筑面積（m2/套）
使用面積（m2/套）

1~2
40~60
30~45

2~3
61~75
46~56

3~4
76~90
57~68



【注】居室包括起居室（廳）和臥室。




    4.3套 內 空 間 布 置  

    4.3.1 套內功能空間宜形狀規整，少設或不設異型空間。起居室（廳）、臥室應無明顯視線干擾和采光遮擋。  

    4.3.2套內空間設計應精心組織內部交通，內部各功能空間之間的聯系需做到直接、緊湊、方便，少迂回和穿越，并減少交通面積。  

    4.3.3套內空間宜充分利用，如：利用入戶過渡空間、衛生間前室、臥室區過道等上部空間作為吊柜等。  

    4.3.4 套內空間布置宜根據功能空間使用時間的差異進行復合，可有以下做法：起居廳與餐廳的合用；起居廳與多功能室的合用；餐廳與備餐間的合用；陽臺與洗衣空間的合用等。  

    4.4套內空間尺度與面積  

    4.4.1套內各功能空間應根據主要家具、設備、設施，人體和操作活動三部分所需面積組成，并進行有機組合，保證該空間面積緊湊合理。  

    4.4.2 套內空間適宜的尺度與面積見表4.4.2

表4.4.2   套內空間適宜的尺度與面積

功能空間
短邊凈距（m）
使用面積（m2）
布置家具設備墻面連續長度（m）

起居室（廳）
3.0~3.6
12~16
≥3.0

主臥室
3.0~3.3
12~14
≥3.0

雙人臥室
2.7~3.0
10~12
≥3.0

單人臥室
2.4~2.7
6~8
≥2.5

廚房
1.5~1.8
4~6
≥2.7

衛生間
1.5~1.8
3~5
≥2.0



    4.4.3 住宅建筑的層高宜為2.8m，不應超過3.0 m，起居室（廳）、臥室凈高不宜低于2.4m，廚房、衛生間凈高不宜低于2.2m。

    4.5 廚 房  

    4.5.1廚房設計應符合建筑模數協調的原則，綜合考慮各類設備的配置，滿足通用性、互換性、成套性的要求，適應并促進住宅及廚房產品的工業化。  

    4.5.2 廚房應采用機械排油煙裝置及風道，保證自然通風。  

    4.5.3 提倡廚房空間的復合利用，如：封閉烹飪間與開放式廚房的組合模式等。  

    4.5.4 廚房墻面應合理布置管線、表具、設備，留有一定完整墻面便于設置吊柜。  

    4.5.5設置爐灶、水池的操作臺面進深建議為600-650mm，以利于設置中部柜時不影響低頭操作。  

    4.5.6廚房宜設置服務陽臺，方便儲藏、放置雜物和設置表具，以利于廚房內部的柜體布置和保持整潔。  

    4.5.7 在廚房面積有限的情況下，冰箱可放于餐廳或起居廳內。  

    4.5.8 小型封閉式廚房宜使用推拉門，以節省空間。  

    4.5.9廚房內各種豎向管道和管線宜集中敷設，宜集中在用設備附近的墻角處形成管線區，便于廚房的裝修改造。  

    4.5.10廚房插座的設置應滿足相應電器設備的功率需求，保證使用安全。廚房的電插座應設單相三孔插座不少于3個，單相兩孔插座不少于2個。  

    4.6 衛 生 間  

    4.6.1 衛生間設計應符合建筑模數協調的原則，綜合考慮各類設備的配置，滿足通用性、互換性、成套性的要求，促進住宅及衛浴產品的工業化。  

    4.6.2 衛生間空間建議按功能分間，以利于多人同時使用。提倡使用整體衛生間。  

    4.6.3 衛生間使用人數較多的住戶，建議設置 “一個（三件套）＋ 一個（兩件套）”的衛生間組合模式。  

    4.6.4 衛生間設計宜考慮老年人使用需求，設置報警器和預埋扶手連接件。  

    4.6.5 衛生間設計宜考慮淋浴間與浴缸相互替換的可能。  

    4.6.6 提倡使用淋浴間，小型淋浴間宜使用折疊門。  

    4.6.7 建議在衛生間內合理的位置設晾衣桿，洗衣機可放于洗臉臺下或設于衛生間前室、生活陽臺、服務陽臺等。  

    4.6.8衛生間內各種豎向管道和管線宜集中敷設，宜集中在用設備附近的墻角處形成管線區，便于衛生間的裝修改造。  

    4.6.9 衛生間應設單相三孔插座不少于3個，單相兩孔插座不少于1個。插座類型與電器設備的匹配應滿足功率需求，設置標準應符合潮濕場所電氣設計的一般規定。照明燈應為防潮型。